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Pourquoi ne faut–il pas réutiliser d’anciens rapports pour une nouvelle vente ?
Pourquoi ne faut–il pas réutiliser d’anciens rapports pour une nouvelle vente ? 1/les raisons juridiques Ce que la loi n’a pas précisé, le bon sens l’impose ! Les rapports sont établis à un instant « T », à une date donnée : les textes évoluent, les normes aussi. Le notaire qui annexe un ancien rapport pour une nouvelle vente d’un même bien, prend le risque d’assumer seul, à n’en pas douter la responsabilité des termes du rapport obsolète car l’acquéreur, devenu vendeur, n’aura établi aucun lien contractuel avec le diagnostiqueur choisi par son propre vendeur. Par conséquent personne n’a vérifié si le diagnostiqueur existe toujours, s’il est à jour de sa cotisation d’assurance RCP. Même en cas de rapport erroné, le nouvel acquéreur ne pourra aller chercher la responsabilité du diagnostiqueur. Du point de vue juridique, c’est le vendeur qui doit la garantie du vice caché à l’acquéreur, cette garantie s’exerce contrat par contrat. Comment pourrait-il prétendre en être déchargé par un rapport ancien, demandé par son propre vendeur quand il était lui-même acquéreur ? Bien souvent, on confond la durée de validité « administrative » d’un rapport, avec sa validité « scientifique » 2/Les raisons scientifiques ou factuelles Prenons les règles de durée de validité dans chaque domaine : Le plomb valable un an : • S’il est positif, un nouveau contrôle s’impose, puisqu’il doit mentionner l’état de dégradation, ou les travaux éventuellement réalisés. • S’il est négatif, une réponse ministérielle, indique qu’un nouveau rapport n’est pas nécessaire. C’est un des rares cas où l’on peut considérer que le rapport « suit l’immeuble », car la probabilité pour qu’un propriétaire ait utilisé un très vieux pot de peinture contenant du plomb, est faible, mais pas impossible. La demande d’un nouveau rapport, si elle n’est pas obligatoire, peut se justifier par le sacrosaint principe de précaution ! Attention un rapport ERAP même négatif ne peut être utilisé pour conclure une vente, en effet seul un CREP est valable. L’amiante : Le fait qu’aucune limite règlementaire n’était imposée, ne signifie pas une durée de validité du rapport illimitée. Au contraire, à l’inverse du plomb, l’importation de matériaux amiantés, est plus aisée, et plus fréquente, quelle qu’en soit la mise en œuvre (plaque visées, toiture en fibrociment, dallage divers etc.…), donc un nouveau contrôle obligatoire à l’occasion de chaque vente. De plus un Contrôle de l’état de dégradation des matériaux friables est nécessaire tous les trois ans Termites : Durée de validité, 6 mois. A refaire obligatoirement. Gaz et Electricité : durée de validité de trois ans, à refaire impérativement. DPE : durée de validité 10 ans, à refaire si des travaux ont été réalisés. D’aucun, minimisent la portée et donc la responsabilité attachée au DPE, au motif, que ce diagnostic, ne revêt qu’un caractère informatif. Certes, mais qui a dit que l’information devait être fausse ? Certainement pas le juge qui condamne le propriétaire d’un bien, dont le DPE, annonçait une catégorie plus performante que la réalité, à effectuer les travaux nécessaires, afin de rétablir ledit bien dans la catégorie annoncée. Risques naturels et technologiques : 6 mois, à refaire impérativement. D’aucun, minimisent la portée et donc la responsabilité attachée au DPE, au motif, que ce diagnostic, ne revêt qu’un caractère informatif. Certes, mais qui a dit que l’information devait être fausse ? Certainement pas le juge qui condamne le propriétaire d’un bien, dont le DPE, annonçait une catégorie plus performante que la réalité, à effectuer les travaux nécessaires, afin de rétablir ledit bien dans la catégorie annoncée.
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